摘 要： 分析了东风物业管理系统的功能需求，提出了基于C/S和B/S混合的架构模式，分析了系统的业务流程，设计了数据库系统E-R图，最后对系统采用的关键技术进行了阐述。
关键词： 物业管理； C/S和B/S； 集中-分散存储
随着城市住房建设市场化的加快，东风房地产公司逐步融入竞争激烈的社会化大市场，对物业管理的要求也越来越高。如何更好地管理好小区物业，为住户提供优质服务，成了东风房地产公司物业管理工作的当务之急，物业管理作为公司的一项基础工作也越来越显得举足轻重[1]。
东风房地产公司下属有12个物业处，每个物业处设有若干个物业办，管辖东风汽车公司下属的各个专业厂内的生活小区100多个。因此物业管理工作千头万绪，涉及面广，技术应用复杂，日常管理工作量大。利用计算机、网络和现代通信等高新技术手段，建立起一个覆盖全公司物业业务的信息系统。通过该系统使公司物业数据实现集中、真实、安全和共享，为公司的宏观决策与预测提供信息服务，为业主服务提供信息支持，使其成为公司信息网络平台的一个重要支撑。
1 系统功能需求
系统需要能够管理公司所辖的各个小区内业主的信息、楼栋、房屋等物业资源信息，以及业主每月所需缴纳的物业费用信息等；需要能够登记物业管理过程中业主的投诉、服务、设备维修申报等信息，以及对业主对公司物业管理过程中的各种申告做出及时响应，并以此为各个子单位的物业服务提供考核依据，为公司宏观决策提供准确的数据支持。所需系统功能如下：
(1)物业资源管理：收集楼栋号、竣工日期、楼层数、单元数、楼栋面积等有关的楼栋的基本数据；建立每套房屋的明细数据；通过楼栋划转、搬迁、报废对物业资源进行管理。为公司盘活资产，统一管理业务奠定基础，为公司住宅建设投资提供第一手资料。
(2)业主信息管理：根据住宅售房过程，收集现住房的业主信息，建立业主台账，以便查询和管理业主。
(3)业主服务管理:业主可以向物业处申报服务信息,包括故障申报和服务请求等。物业处根据业主申诉，对小区内楼栋、房屋建立维修项目；根据维修项目对维修活动派工、登记使用的维修材料，并能对所进行的维修活动进行分类或组合查询及统计。
(4)物业管理费:根据民用住宅房屋面积和收费标准,
计算业主的物业管理费，确定收款方式，收取本月实收,算出欠交及应收、实收累计；能按月结算未收取的物业管理费；能对物业费用进行灵活的分类、组合查询及统计；能打印收费明细报表和汇总报表。
(5)小区管理：收集与小区相关信息，建立小区与楼栋房屋对应关系，建立社区文化信息台账。
(6)系统要求具有高稳定性和快速的响应速度，由于业主缴费的突发性，要求在即使没有网络的情况下也能完成业主的缴费功能。
2 系统架构
在目前的管理系统开发中，有两种比较成熟的系统结构，即C/S结构和B/S结构。C/S结构又称客户端/服务器结构，在该种模式下，表示层与功能层包括显示逻辑和事物处理逻辑部分被放在客户端，而数据层包括数据处理逻辑和数据库放在服务器端。通过连接它们的中间件来协作完成某一任务。客户端、服务器和中间件构成了C/S模式的基础结构[2]。因为客户端程序是运行在安装机器上的，因此客户端程序可以为用户提供丰富的界面展示和数据处理操作等功能。由于许多业务操作都可以集中在客户端进行，减少了与服务器的交互过程，响应速度较快。但是基于C/S结构的系统通常需要安装客户端程序，所面向的用户群相对固定。其维护成本也比较高，如发生一次升级，所有客户端的程序都需要改变。
B/S结构又称浏览器/服务器结构，在这种模式下，浏览器主要提供数据的录入和展示等功能，服务器提供对业务逻辑的处理和数据存储等功能。因此由于将业务逻辑转移到服务端，避免了庞大的客户端，减少了客户端的压力。但是主要的业务处理过程都需要浏览器和服务器通过网络交互完成，增加了网络负担。
这两种模式有各自优缺点，又具有互补性，在本系统的开发设计过程时，采用C/S与B/S相互结合的方式。针对公司目前的网络状况和系统的功能需求，因为各个物业处的用户群固定，对于物业单位使用的功能采用C/S结构实现，例如物业费收缴、物业资源管理等；对于面向业主的功能采用B/S结构实现，例如业主信息查询、服务信息申告等。
系统的整体架构如图1所示。
3 系统设计与分析
3.1 系统流程
根据系统需求，对系统业务流程进行分析、设计，得到系统流程图，如图2所示。
物业处收集小区、楼栋、房屋、业主等数据，将各类数据录入系统。总部对各项数据进行审核确认，并根据收费标准对每个月、每位业主的物业管理费进行收缴。
业主通过本系统向物业处申告投诉，物业处接到业主投诉对其进行调查分析，并向业主反馈受理情况。根据业主投诉，决定是否需要对楼栋/房屋开展维修服务。如果需要维修，则建立维修项目，委派工作人员上门进行服务。工作人员对维修过程、使用材料、产生经费进行登记，为公司KPI考核提供基本数据。
3.2 数据库设计
在系统的数据库设计中， 首先对系统分析得到的数据字典中的数据存储进行分析，可采用E-R 图的方法进行数据分析[3]。E-R图又称实体-联系图，它是一个用于描述系统所表示的实体、实体属性以及实体之间联系的工具，用来描述现实世界的概念模型。E-R图是设计数据库的基础，本系统的E-R图如图3所示。
根据E-R图，设计出本系统数据库中所需要使用的数据表，确定数据表中数据项之间的关联性。
4 系统关键技术
4.1 数据的集中-分散存储
在本系统中，由于各个物业处分散在全市各个区域，并且数据要求集中管理，以供公司统一查询、分析使用。为了能在即使断网状态下不影响系统运行，系统采用“集中-分散存储”模式保存系统数据。
在公司总部的网络中心设置了中心数据库服务器，在该服务器中统一存放公司数据，实现对公司数据的集中管理；各个物业处的客户端建立本地数据库，分别存储物业处的数据。在物业处录入数据时，先将数据存在在本地数据库中，并对数据设定“脏”标记。在每次系统启动时，首先向服务器检查本单位数据是否在服务器端修改，以“拉模式”将中心数据库服务器的数据与本地数据保持一致；然后再检查本地数据是否被修改，以“推模式”将本地数据与服务器数据保持一致。
4.2 用户权限与数据分级管理
系统中用户的操作权限可以由管理员分配，用户只能使用管理员所分配的权限。系统权限的分配通过角色进行，首先给角色分配权限，再将角色赋予用户。用户在使用管理员所为其分配的权限时，只能管理本单位的数据。基本设计思路是：以楼栋号为基本对象，给每个楼栋设定所属物业处；给每个用户设定管理单位，设定单位之间的层级关系。在用户登录后，确定用户所管理的单位，通过单位树查找该单位所管理的楼栋以及其房屋、业主等。单位之间的层级关系通过给单位数据设立“上级管理单位”的字段实现。
4.3 物业费收缴
物业管理费的收缴是核心功能，需要准确地计算各个业主每月需缴纳的物业管理费。物业管理费根据物业收费标准和房屋面积计算，由于物业费标准可能会变化，通过设定物业收费标准，根据房屋面积解析物业管理费的收费标准，计算房屋物业费。
在实际的收缴过程中，存在多种缴费方式，例如多户合并缴费、单位扣款、先期缴费等。系统对每套房屋设立了合并房号，所有被合并房屋的物业管理费都划入合并房屋的业主；设定业主的缴费方式，对于单位扣款的，直接产生物业管理费报表。为业主设立“累计余额”信息，对于业主先期缴纳的物业管理费，将其保存在“累计余额”中，在每月结转时自动从其中扣款。设立物业费收缴历史信息表，保存业主缴纳物业费的历史数据，物业收费表只记录当月的物业缴费数据。物业管理费收缴收据需要能套打，采用“水晶报表”设计出收据的格式，打印时从数据库提取数据。
物业费收缴界面如图4所示。
4.4 组合查询
系统数据量庞大，数据之间关系复杂，因此需要提供任意的数据字段的组合查询。在该模块中，通过给用户提供选择需要查询的数据表以及数据字段，设定查询的条件字段以及查询条件关系等。通过用户设置，生成查询的sql语句，在数据库中执行查询产生结果集，显示查询结果，如图5所示。
通过设计开发东风物业管理系统,实现了公司的规范化管理，提升了管理效率和企业的竞争力。简化了许多诸如费用的计算、信息的统计等繁杂的重复劳动。减少了人工工作带来的差错，切实提高工作效率。及时准确记录各种信息，提高了服务水平。诸如物业资源、房屋信息、业主信息、装修、报修情况、投诉信息等均有准确详细的记录，使公司物业管理可以更好地为住户提供服务。系统强大的汇总查询功能为公司对营运情况进行全面监控提供了准确、及时的依据。
参考文献
[1] 曾喜银.基于Internet 的物业管理系统的设计和实现[J]. 现代电子技术，2007(8):68-69.
[2] 粟利荣. 基于C/S和B/ S 混合模式物业管理系统的设计与实现[J]. 长沙民政职业技术学院学报,2004,11(3):
60-62.
[3] 潘虹.基于ASP.NET 技术的网上拍卖系统的设计[J].微型机与应用,2011,30(12):3-5.